[摘要] 抚仙湖旅游地产项目的很多细节，体现了昆明旅游资源向玉溪的产业移植，这当中也有很多需要我们思考昆玉一体化的磨合期问题。对于玉溪房地产市场而言，我们就需要判断这种趋势所带来产业调整、就业机会、生活成本、运营成本。从而在地产项目的销售定价、整体运营中更好的抓稳变革时机，从而适应昆玉一体化可能突然爆发的瞬间
一、抚仙湖沿岸地产项目是典型的旅游地产
1、购买群体非本地人群
就购买群体而言，玉溪本地购买少，多数购买或入住群体均是针对昆明或省外客户。所以一般除了项目现场的售楼部，多数项目会在昆明另设售楼部。
2、开发项目多靠近传统景点
就目前各项目开发的情况而言，也多为抚仙湖景点较多的地段，相应的地产项目开发为充分，这些地段集中在澄江至江川的抚仙湖西岸沿线、澄江境内抚仙湖东岸，而华宁段的抚仙湖沿岸仅有一个开发项目在运作。
3、客户群积累源于庞大的周末节假日自驾游
昆明距抚仙湖60公里，比昆明至玉溪市区还近，而2013年实时统计数据显示，昆玉高速每日通行车辆达到3万辆，其中有不小的比例是前往抚仙湖。在节假日尤为突出，景点爆满和交通拥堵突出。但这也正是抚仙湖旅游地产项目的消费群体积累所在。
4、典型的旅游地产项目配套
作为旅游地产项目，之前相关项目都有高尔夫等项目配套规划。但是由于抚仙湖环保以及战略水资源储备的关系，以及被央视等媒体曝光，目前仙湖锦绣和华夏和谐园高尔夫项目被叫停，但老鹰地高尔夫球场、太阳山高尔夫球场已经采取边建边营业的模式对游客开放。所以就目前的旅游地产项目，在配套方面除了传统景点、传统消费项目外，高端旅游消费也在悄然进行。
5、公寓、别墅的入驻时间段也侧重周末、节假日
就公寓和别墅的消费需求而言，主要是节假日，昆玉高速往返拥堵情况严重时，可以在抚仙湖就地停车住宿，避免出行高峰。否则就60公里的行车距离而言，不足以刺激昆明人在抚仙湖购买、租住公寓及别墅。
6、项目租售有不同的旅游休闲群体定位
就以主要来自昆明的普通民众而言，到达抚仙湖后，对旅游地产的消费需求应该为租住公寓为主；而中产阶级有租住和投资公寓的需求；成功人士或机构，则有能力购买别墅。如在2013年抚仙湖拆违中，某知名人士投资的别院就被拆除，但侧面说明了这类名人对于抚仙湖旅游地产是有投资和消费的强烈欲望的。在宣传和营销中，是可以整合的亮点。
上图：九龙晟景别墅实景图。
1、建筑特点：别墅依山、公寓傍水
以九龙晟景为例，从设计规划来看，建筑群分别有别墅、公寓和普通住宅。位于中国-云南抚仙湖西岸九龙湾，阳光海岸以北3公里处，东临抚仙湖，西临牛摩山，古滇王族的聚居之所，背山面水，坐西朝东，置身九龙晟景，举目风光如画。
上图：九龙晟景别墅实景图，抚仙湖旅游地产项目多在传统景点集中的澄江至江川西岸。
该项目总占地9000亩，前期开发582亩，规划有酒店、海景房、别墅群等，后期8000亩包括高尔夫、停机坪等高端度假配套设施。从目前已经基本结束的前期工程来看，临近湖面的地段全部建成公寓式的海景房，远离湖面的山体地段主要是普通住宅群，而介于湖面和山体之间，则多为别墅群。
上图：九龙晟景别墅区实景。依山而建，抚仙湖赫然眼前。
上图：九龙晟景别墅区实景。抚仙湖水质清澈，但是因为近200的最深度，有着海水般深蓝。
九龙晟景的布局说明了一则水岸的资源是非常有限的，二则别墅依山提供的视野也可望湖而居。
上图：九龙晟景项目规划图，别墅依山、公寓傍水的特点成为抚仙湖旅游地产项目的代表作。
而似乎，抚仙湖沿岸类似的地产项目几乎都遵循这个户型搭配的原则。当然。这也难免让抚仙湖各个项目之间就会有同质化的倾向。
2、消费配套特点：高尔夫等非生态项目受限，休闲消费项目偏向传统
在消费类型而言，不论什么群体，主要以吃、游泳、其他休闲为主。
抚仙湖的吃是以鱼为特色，抗浪鱼、青鱼等都是抚仙湖特有的鱼种，而江川的铜锅鱼、洋竽焖饭更是独具特色，远近闻名。
但是游泳方面，抚仙湖每年都会有相关的事故消息传出，所以在沿湖公寓的运营中，对于入住客户的安全管理和关怀则需要加强。与此同时，我们有关注到在抚仙湖地产项目开发中，别墅就含有标配的泳池来避免游泳事故。
上图：九龙晟景别墅标配泳池实景图，比起在抚仙湖游泳，更私密更安全。
显然，国际化的旅游地产会有更多的配套设施来提升原来景点的经营内容，例如有的项目曾经规划山地高尔夫及水上高尔夫球场，同时配有一个山顶直升飞机停机坪。但是因为抚仙湖生态保护的高压呼声，使得这些传统的旅游地产配套项目入驻受到限制。所以总体来讲，抚仙湖旅游地产的配套恐怕只能偏向本地传统项目、特色项目。
而在抚仙湖古滇国元素似乎就成了可以培植的一个方向，古滇祭祀广场、古滇少数民族影视城、古滇小镇商业街等。而发展前景如何，我们将拭目以待。
1、抚仙湖旅游地产招聘标准，是凸显差异化，还是一体化？
而对于抚仙湖旅游地产的后期运营，我们目前关注到一点，就是物业公司的在昆明、和玉溪招聘网站上同时发布的招聘岗位。因为物业公司多数并非玉溪公司，而往往是昆明的企业，所以房天下玉溪站编辑就在思考一个问题：身为在玉溪运营的昆明物业公司，他们的招聘、工资体系是参照江川县、澄江县当地标准呢？还是参照玉溪市的标准？还是参照昆明的标准呢？
也许有的人觉得这个是个伪命题，但是对2007年就了解玉溪招聘市场的小编来讲，如果一家在抚仙湖运营的昆明物业公司，如果只招收驻地员工，来源单一无疑后期是很难管理的。而要增加人员来源途径，在玉溪市招聘人员就势必要按照玉溪市区的工资标准，要在昆明招聘就要参照昆明的工资标准。但是上班以后呢，几乎差不多的岗位，是否又要出现三个工资标准呢？
2、旅游地产项目的开建，体现了昆明旅游资源向玉溪的移植
抚仙湖旅游地产项目，无疑是玉溪提供旅游资源，昆明提供运营资源的一种形式，算是昆玉一体化以后的产业移植。
3、旅游地产项目的运营，将突显昆玉一体化磨合趋势
抚仙湖旅游地产项目的运营，所突显昆玉一体化趋势，更多是就业机会、和生活成本之间的平衡关系。
这个趋势，或许就是在产业移植下，利用玉溪本地相对廉价的人力资源成本来持续后续 运营呢？
还是在产业移植的前提下，也同时移植了消费群体的同时，是否也按照昆明标准来提高玉溪本土就业人员的工资水平呢？
还是通过产业移植、消费群体同期移植，然后让玉溪在城市房价、工资水平、消费水平都向昆明整体看齐？
小编觉得，这在以后的昆玉一体化、甚至滇中城市圈的建设中，这些问题不纯粹是问题，而将是一种发展的磨合趋势，这个发展趋势将在昆玉一体化的每一次产业转移中不断磨合。这磨合期间，三种类型可能交替、反复出现，对于玉溪房地产市场而言，我们就需要判断这种趋势所带来产业调整、就业机会、生活成本、运营成本。从而在地产项目的销售定价、整体运营中更好的抓稳变革时机，从而适应昆玉一体化可能突然爆发的瞬间。
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