[9.30排行]养老地产热，玉溪房企难操盘

——玉溪房企主要涉足住宅，对综合体、旅游及养老地产暂无操盘能力

房地产门户-房天下  作者：托托木  2013-10-10 13:58

[摘要] 玉溪本土房企主要集中在住宅项目上，并涉足当地一些规模偏小的商业项目，县份级房企更多只是在县份发展，。所以玉溪大的商业项目依旧被外地房企掌控，而旅游地产方面也同样也是被外地房企掌握。而目前养老地产成为一个兼顾房地产和第三产业的热点，玉溪房企似乎还明显缺少产业把握。

一、[9月十强]2013玉溪住宅房价走势偏向4000，楼盘定价受影响

1、9月有访问记录99个楼盘，月度10强占据40.99%访问量。

9月玉溪楼盘10

9月份，玉溪楼盘录入网络112个，其中99个产生访问量，共计产生47598个IP记录。

其中10共计产生19512个访问IP，占总IP的40.99%，比8月的18762有4%增长。玉溪top10占4成以上IP的四六定律从2012年4月开始出现，到2013年9月已经保持了18个月！

2、10名单保持稳定，9次入围10的楼盘有7个

玉溪10的楼盘一向名次稳定，所以连续9个月入围10的楼盘达到7个：玉水金岸、玉溪二小区、枫林溪谷、太极名城、盛世尚居、兰溪瑞园、都市经典。

3、9月楼盘排名走势为3升6平1降

3-1 点击量3升：润玉园、金龙大厦

润玉园：其点击IP数在9月比8月份上升了11名，该楼盘在9月有一次比较大范围的宣传。可关注其楼盘详情页的实时动态。

金龙大厦：印象中没有做什么推广，但是依旧上升了3个名次。

兰溪瑞园：上升了一位，成为9月7,

3-2点击量6平：玉水金岸、溪泽华庭、玉溪二小区、枫林溪谷、太极名城、盛世尚居

溪泽华庭：因为靠近高速公路，所以采取了低价策略来推广，基本也达到了热点的效果，所以9月份持续保持了2

其他5个盘：有4个盘都是北市区楼盘，代表了北市区楼盘一个普遍的热度，这4个盘基本连续9个月都在10，热度也非常的稳定。

3-3点击量1降：都市经典

都市经典：作为尾盘，一直都在10也算是非常不错的了，另外也算是南市区的代表楼盘，最关键是楼盘价格有竞争力——均价4800.

4、9月10楼盘价位，4字头楼盘占7成，并且从北市区、中市区、南市区都有。

在10中，7个楼盘均价在4字头，从北到南市区都有分布，这代表了一个玉溪房价短期的走势，也说明了目前市场库存有这么一批4字头的楼盘。而在他们之后的玉溪新楼盘要怎么定价呢？

二、[9月20强]中市区新增4字头楼盘，龙马华庭人气恐继续下降

1、9月有访问记录99个楼盘，20楼盘关注度首次跌破20%

9月玉溪楼盘11至20

9月份，玉溪楼盘录入网络112个，其中99个产生访问量，共计产生46098个IP记录。

其中11-20共计产生8574个IP，比8月的8844个访问IP有4%下降。11-20占总9月IP的18.6% ，而玉溪楼盘前11至20，在2013年首度跌破20%。

2、9月楼盘排名走势为4升0平6降，时代新都汇上升，城市林语下降

20从来就是排名变化最剧烈的地方，有的楼盘在这蓄势待发，有的楼盘在这里慢慢消磨名气。作为上升8位的南都银座和下降6位的城市林语，在9月份几乎是交换了名次。9月的11至20像是上下班的两部电梯，没有一个名次是停下来等电梯的（10有6个不升不降等电梯的名次没变过）。

2-1、4个上升楼盘：南都银座、湖畔知城、樱花谷、时代新都汇

2-2、6个下降：佳源乐居、红叶尚居、家佳购物大厦、金色仙湖、城市林语、龙马华庭

3、9月11-20楼盘销售及价位情况：

从销售情况看，9月份11至20的楼盘升降还是有原因的。

南都银座：虽然不是南市区的楼盘，但是相对更靠近市中心，8月份才录入虽然名次有点晚熟但是基本表现尚可，只是要注意该楼盘详情页所清楚标识的产权年限，不是70年哟。

城市林语：9月份下降这么快，或许因为封盘调价相关啦，新的价格出来后，或许名次会有所回升。

龙马华庭：之前龙马华庭成为尾盘，传闻是因其户型采光问题，所以导致滞销的嫌疑，但是凭借4字头价格在中市区而保持持续被关注。而随着同属中市区的溪泽华庭、润玉园同样4字头价位发售，中市区4字头热盘恐怕逐渐从龙马华庭身上转移。而龙马华庭9月份的点击排名下滑也十分明显。

房天下玉溪站关于“网络点击率”的IP、UV、PV示范解释

//news.yuxi.soufun.com/2013-01-24/9429605.htm

三、玉溪商业地产访问比较（9月）

1、玉溪商圈人气比较

玉溪商圈人气：

1-1、北部商圈：9月份，时代新都汇的表现不错。而北市区商圈由玉水金岸项目访问量而整体拉动，楼盘月均人气差别是中部商和南部的4倍。

1-2、中部商圈：9月份，中轴国际表现不错。中部和南部的商圈差别在于——南部项目较少，9月份总人气仅为中市区1/3。中部和北区商圈的比较在于，中市区项目为北市区一倍，但是单体体量比北市区小，所以导致总体人气不如北市区几个大型商业体。

1-3、南部商圈：9月份，南城丽景表现不错，而南都金座比南都银座的不错人气就显得略差，难道南市区的住宅比商铺更有竞争力？同时，南部项目的月均人气与中部商圈差异不大，可能是因为南部项目的行业针对性更强。

1-4、县份商圈：玉溪县份商圈项目的项目平均值比玉溪市区并不是太差，

2、玉溪商业楼盘访问统计

四、玉溪旅游地产9月走势

抽取的玉溪13个旅游地产类项目中，8个项目的9月人气比8月呈下降趋势，另外4个则是上涨趋势。不知道经过10月黄金周之后，又会有什么变化呢？

五、《玉溪-房周汇》9月刊追踪热点记录

1、月度追踪：房地产十大评选

在互联网中每一年都有各种年度十大，所以好奇心驱使我们的编辑通过关键词“十大”来盘点一下房地产新闻里潜藏的各种十大。结果还真是五花八门，例如比较搞笑的是《中国实时十大吹牛城市排行榜 山东居然占了仨》，比较八卦的是《2012中国十大丑陋建筑评选出炉 上海两建筑入选》，最压力山大的《中国十大城市生育成本排行榜 广州生养一个孩子要200万》，也有城市文化方面的探索，如《中国10畸形城市 上海排外广州认钱》。

这一类的新闻即便是有八卦的成分，但是往往通过收集整理，所以也可以帮你梳理出看待城市、房地产、生活的一种比较下得到的结果。

2、周一关键词：城市人口

中国人口的迁移，不仅仅只是农村迁往城市，城市之间同样也有人口迁移，而这一切都反映了大城市的产业优势对年轻人的吸引。随着中国人口红利的下降，现在我们的城市开始面临一个很普遍的现象就是“空巢”。

同时三线城市鬼城频现，这一切，并非仅仅是房价的问题。而从农村到三四线城市的空巢现象都预示了一点：没有产业优势的城市或者农村，人口的流失似乎将是种必然。所以，购房是否保值，还要看这个城市的产业是否具备吸引人口迁移的优势。

城市人口比城市房价更能反映了一个城市的竞争力，所以一个城市的决策者不仅仅只关注造城运动，而更应该注重产业结构的优化，否则这个城市势必将因为短视而付出代价。

3、周一关键词：土地财政

2013年年中，70个主要城市房价在各种调控措施下，依旧上涨，让很多人将中国房价过高的罪魁祸首指向“土地财政”。那么土地财政到底会继续影响中国房价多久呢？

无独有偶，2013年年中，有媒体爆料玉溪新天地综合体的招商项目困局，从而引发玉溪财政困局说法，之后玉溪相关部门通过数据进行了澄清，但是这引发了我们对“土地财政”的关注，玉溪又是否存在土地财政的情况呢？

更有甚者，“土地财政”溯源的话，可以从1994年的分税制改革开始讲起，而财政拨款中，一二线城市永远比三四线城市要获得先机，要获得更多的产业项目的扶植机会。所以我们现在能看到一二线城市膨胀到拥堵不堪，而三四线城市人口产业持续萎缩，并且房价追上一二线城市。

传言2013年的三中全会讲就分税制的持续改革进行讨论，那届时，土地财政的弊端能够得到源头的解决吗？

4、周一键词：以房养老

一边是空巢的加剧，一边是房价的上涨，一边是人口红利的下降。于是乎，以房养老这个话题在2013年又火了起来，其实很多年前也就有类似的说法了。而这个话题在9月热起，到了现在写稿的10月份，我们又看到了它冷下去的一面。

在国外，以房养老被认为是成熟的，所以这个话题才会在国内热起来。但是国内的房地产市场，还有机构组织并不能支撑这个体系。但是话题的酝酿总归是个趋势的发掘，或许有天它会可行。如果空巢加剧，房价上涨，人口红利下降是中国城市化的病症，那么我们不能放弃治疗。那么一些偏方也有可以值得一试的时候。

5、周一关键词：养老地产

养老地产，和以房养老是两个概念，或许更应该理解为养生地产，今年“广西巴马长寿村”上演了一幕幕的疯狂，让人对大城市的生活产生了一种偏离。的确，经济最发达的中国大城市，或许恰恰是最不适合人类居住的，空气污染严重，食品安全堪忧，虽然是年轻人更容易成功的地方，但是付出的却往往是健康的代价。

而广西省巴马县却成为另外的热点，在《数万患者涌入广西长寿乡巴马 几十幢养生公寓崛起》，和《桂林北部湾巴马成热点 广西旅游投资超3500亿元》我们看到了三四线拥有一二线城市不一样的第三产业以及房地产发展机会。

所以养老地产，会是经济非发达的三四线城市的逆袭机会吗？

6、周一关键词：金九银十

“金九银十”年年有，2013年中国地产界的“金九银十”又有什么表现呢？现在10月份看来，貌似有各地“金九银十”有点冷，所以在9月底我们对各地“金九银十”进行了波的收集整理，当中也包括很多10月份的活动预告哟。

要更多了解各地“金九银十”，一切尽在《玉溪-房周汇》9月刊！

通过《玉溪-房周汇》9月刊的月度追踪，周一关键词，不知道是否能让你更深刻的认识中国楼市，或者玉溪楼市呢？

//news.yuxi.soufun.com/zt/201305/yuxifzh2013051344.html

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