编者按：近两年，房地产调控越来越严厉，从年初的国五条，再到房产税扩容，调控的目标也变得越来越明确，即抑制住宅市场的投资性购房。一系列的房地产调控政策让房地产市场的投资者纷纷将目标转向商业地产。同时，各大开发商也不甘寂寞，纷纷大举进军商业地产，如华远、万通、绿地等龙头房企都高调宣布加大商业地产投资，商业地产老大万达也不断扩张，商业地产之火热，可见一斑。近日，房天下对河北省商业联合会秘书长曹润亭进行了专访，为您解读石家庄商业地产。
市场火热原因分析
提到近两年石家庄商业地产投资火热，越来越多的商业巨头进军石家庄，大型商业综合体集体亮相，醉心石家庄商业地产几十年的曹润亭认为出现这个现象的原因是多方面的。
石家庄商业地产欠账过多 缺乏合理规划布局：首先是历史欠账过多。2004年以前石家庄商业著名的要数五大商场，即人民商场、长安商场、车站百货商场、和平路商场、解放路商场，但是随着时代变迁，五大商场都经历了不同的变革：车站百货商场和和平路商场相继因故拆除，长安商场则改做其他行业，只有人民商场改造成为新百广场，解放路商场改造成为北国商城。虽然也有东购、怀特等商场先后开业，但是石家庄商业在总体上仍然处于较低的水平。
其次是商业布局规划不合理。在2002年和2009年两次石家庄城市规划中，都缺乏对商业的重视，当时很多人也没有意识到商业地产合理规划布局的重要性。这导致石家庄商业布局出现几个严重短板……【详细】
商业地产发展现状
商业地产投资热潮为城市带来了更多漂亮的建筑，给人们提供了更多休闲购物场所，大大改善了城市面貌。但是物极必反，随着越来越多的商业综合体拔地而起并先后投入使用，有关商业地产投资过剩、泡沫严重的报道也屡见报端，引起了人们的普遍关注。对此，曹润亭保持了一贯的严谨态度，他认为商业地产投资过剩问题必须“因城而异，因区域而异”，不可一概而论，但是石家庄商业地产确实也已经有了过剩的趋势。
商业地产投资者“脑袋有点热，需要冷静一下” ：曹润亭认为石家庄商业地产分布不均、规划不合理现象依然存在，比如和平路、槐安路、二环等区域的区域商圈还比较匮乏。但是从石家庄已有和在建的商业总量上来看，石家庄商业地产确实已经有了过剩的趋势，投资者“脑袋有点热，需要冷静一下”。石家庄在建的大型商业项目有21个之多，这些商业项目可以满足1600万人的购物需求，而石家庄市区的常住人口只有300万，加上周边县市，也勉强能达到1000万人，现状一目了然……【详细】
对商业地产的建议
前段时间，石家庄市商务局发布《沿三环建设大型商贸服务业项目规划》，对沿三环大型商贸服务业项目进行功能定位，共涉及15个地块，累计用地面积逾8000亩。这一消息同样引起了人们的普遍关注。对此曹润亭认为这仅仅是政府的未来规划，具体落实还需要很长一个过程，至少需要5—10年时间。对于石家庄商业地产的发展、建设和投资，曹润亭也提出了自己的建议。
商业地产投资不能脱离现实 商业形式需寻求差异化 ：首先商业地产的发展不能超越现实。现在政府过于要求城市形象的改善，盲目上马了很多大型商业综合体，殊不知有人的地方才有商业，有消费能力才能盘活商业，商业的发展建设必须与城市的经济发展水平相符，与市民的购买力相符。
其次商业地产开发需要先进理念。商业地产竞争激烈很大一部分源于同质化，缺乏差异性。这方面石家庄本土的商业地产开发商需要向外来的知名开发商学习先进的经营理念。比如万达将进驻石家庄的个项目命名为石家庄裕华万达广场，一方面是为石家庄另外两座万达广场考虑，更主要的是考虑其自身定位，即万达看到了石家庄区域商圈匮乏，将自身定位为裕华区的区域商圈。此外，裕华万达广场还制定了“减亏计划”，即开始时少亏当赢，走稳步的发展道路。作为全国商业地产的龙头企业，万达集团尚且如此，其经营理念确实值得本地开发商学习。
后对于商业地产的投资，曹润亭认为商业公寓市场存在很大的商机，主要是因为随着经济发展，石家庄中小企业越来越多，中小企业发展到一定阶段，他们对于办公环境的要求越来越高，这时价格、物业等相对写字楼更便宜、户型设计更加自由的公寓成为中小企业改善办公环境的……【详情】
